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Felipe Rauen30/08/16, 20h27
Bola de Couro

Novo estádio. O fundo de investimento imobiliário.

Sei que os frequentadores do Coxanautas estão sempre atentos a textos relativos ao futebol, aos jogos do Coritiba e as perspectivas do clube no campeonato, preferindo ler sobre eles, mas como o assunto é muito importante, vou continuar a tratar da questão do novo estádio. A partir de agora quanto à questão financeira, ou seja, como seria o levantamento do dinheiro para erguer a obra através de um fundo de investimento imobiliário, conforme divulgado. O assunto é muito delicado, envolve de modo fundamental o futuro do Coritiba, e deve ser enfrentado com muito cuidado pela direção, ouvido o Conselho Deliberativo, sem afastar a atenção à voz das ruas através dos associados e torcedores em geral.

Preliminarmente deixo claro que não sou experto no tema, para o qual uma abordagem mais profunda exigiria conhecimentos não só de Direito como de Economia, nos dois casos de modo específico e particularizado. Fiz um exame das normas legais e a leitura de alguns textos produzidos por fundos, disponíveis na Internet para consulta, e vou passar aos amigos as impressões que colhi e as convicções que firmei, e posteriormente, em outra coluna, as dúvidas que tenho, certo de que nas minhas omissões ou imprecisões poderei ser suprido por quem melhor conheça o assunto.

Procurei não ser excessivamente técnico - até porque não sou no assunto – mas se em alguns pontos fui prolixo estarei à disposição para responder dúvidas em próxima coluna.

Vamos lá.

O fundo de investimento imobiliário é uma espécie de clube, ou condomínio, administrado por instituição financeira legalmente autorizada (no mais das vezes bancos, mas não necessariamente), através do qual podem ser desenvolvidos projetos para construção de imóveis ou investimento em imóveis já construídos. São constituídos através da aquisição de quotas pelos participantes, pessoas jurídicas ou físicas, e são fechados. Uma analogia possível, ainda que não muito próxima, seria com a de um clube social, no qual só podem participar os que adquirem os “títulos patrimoniais”.

Traz algumas vantagens para o investidor, resumidamente:
a) Menor custo, pois o quotista adquire a sua participação no empreendimento sem as despesas comuns de uma escritura pública e impostos;
b) Rendimentos decorrentes da exploração do imóvel. No caso do estádio, divisão proporcional do lucro das rendas pela sua utilização em jogos e outros eventos, observando que no curso da construção provavelmente não haverá como distribuir rendimentos;
c) Isenção de imposto de renda na grande maioria das operações;
d) Administração através de fundo gestor, de modo a que o quotista não precisa se preocupar com o gerenciamento do imóvel e as despesas dele decorrentes (conservação, taxa de condomínio, IPTU, etc.);
e) O titular de quotas não responde por obrigações contratuais relativas ao empreendimento;
f) Em que pese administrada por gestor externo, nos casos mais relevantes é comandado pela assembleia geral dos quotistas, o seu órgão maior, com votos proporcionais às quotas.

Em suma, mostra-se, em princípio, um investimento atrativo e seguro, claro, desde que bem administrado.

Nem por isso, porém, tal como ocorre com todos os investimentos, pode deixar de ter algumas desvantagens, em tese.

a) Risco de mercado – como pode ocorrer com qualquer investimento, inclusive a ilusória caderneta de poupança - em situação de economia degradada e descontrolada;
b) Diminuição do valor do investimento por mudança no mercado de compra e venda, situação que se aplica somente aos investimentos dirigidos a revenda e não no caso de estádio esportivo;
c) Baixo rendimento, talvez quando, no caso específico, o time de futebol se mantiver mal e seja menos atrativo para a torcida ou para patrocinadores, ou porque shows e outros eventos não sejam captados ou fracassem;
d) Liquidez. Aqui não é propriamente uma desvantagem, mas uma questão de conveniência. O quotista que quiser se desfazer das suas quotas ou de parte delas deverá sentir a melhor oportunidade, ou se sujeitar ao valor do dia, tal como ocorre no mercado de ações;
e) Má utilização do capital durante o curso da obra, no sentido de insucesso na aplicação do dinheiro integrante do fundo enquanto não utilizado nas obras;
f) Risco da obra, que me parece talvez seja o mais importante. Se a obra não tiver o seu custo bem dimensionado e no curso dela faltar dinheiro, ou se ocorrer algum acidente grave que obrigue ao refazimento ou a indenizações, será necessária chamada de capital ou emissão de novas quotas.

No caso do nosso novo estádio, podem ser investidores o próprio Coritiba (não só pode como deve), pessoas jurídicas e pessoas físicas, de modo que torcedores, associados ou não, podem também ter participação no fundo, ainda que minoritária, tornando-se cada um senhor de uma fração ideal do estádio, proporcional às suas quotas.

Segundo soube, a conferir se algum dos amigos tiver melhor informação,que o Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, teria sido erguido através de fundo de investimento imobiliário, e parece que assim também o Pátio Batel, em Curitiba. A Arena Corinthians foi construída do mesmo modo, mas o fundo de investimento tem somente como quotistas a construtora Odebrecht e Jequitibá Patrimonial, não participando o clube paulista que, parece, pretende adquirir o empreendimento somente ao longo de muitos anos. Se o Coritiba vai integralizar pelo menos 51% das quotas, requisito indispensável para que tenha voz de comando no empreendimento, o exemplo do dito “timão” não pode servir como cotejo.

Como o assunto é complexo e seria cansativo para os leitores eu me alongar em uma única coluna, deixo estas observações para reflexão, e na próxima semana voltarei com alguns questionamentos, que espero cheguem à direção do clube e sejam respondidos. Peço aos leitores que quiserem que postem as suas dúvidas ou observações - até mesmo me questionando ou corrigindo, quando for o caso – pois quando não souber respondê-las sem dúvida a nossa voz neste espaço chegará ao comando do clube.

Felipe Rauen

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